Cedolare secca affitti concordati 2027: aliquote all’1% e al 5%, requisiti e agevolazioni
Il DDL di Bilancio 2027,approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre e presentato alla Camera il 30 ottobre, prevede importanti novità per i contratti di locazione a canone concordato.
L'articolo 5, rubricato Modifiche alla cedolare secca, propone di ridurre l'attuale aliquota agevolata del 10% al 5%, con un'ulteriore riduzione all'1% per i contratti stipulati con conduttori di età inferiore a 36 anni.
Vediamo le condizioni previste dalla norma e le altre agevolazioni fiscali applicabili.
Cedolare secca al 5% e all’1%: cosa prevede il Ddl di Bilancio 2027
Attualmente, la cedolare secca prevede un'aliquota ordinaria del 21% per le locazioni abitative, mentre per i contratti a canone concordato che rispettano i requisiti di legge si applica l'aliquota agevolata del 10%.
Secondo il testo della proposta, le nuove aliquote riguarderebbero i contratti a canone concordato stipulati nel 2027, con applicazione ai canoni relativi al periodo dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031.
In particolare:
- Cedolare al 5% per i contratti agevolati stipulati nel 2027;
- Cedolare all'1% se, al momento della stipula, il conduttore ha meno di 36 anni;
- applicazione delle aliquote ridotte anche al primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027, sempre entro il 31 dicembre 2031.
Il Ddl introduce inoltre specifiche disposizioni antielusive.
Le aliquote ridotte non si applicano quando un contratto già in corso al 30 settembre 2026, tra le stesse parti e per il medesimo immobile, venga interrotto anticipatamente per stipularne uno nuovo nel 2027.
L'esclusione riguarda anche il nuovo contratto stipulato con soggetti già residenti o domiciliati nell'immobile al 30 settembre 2026 oppure appartenenti al nucleo familiare del precedente conduttore, nelle condizioni indicate dalla norma.
Restano esclusi i contratti semplicemente prorogati o rinnovati nel 2027.
Si tratta, per il momento, di disposizioni contenute nel disegno di legge, suscettibili di modifiche durante l'iter parlamentare.
Contratti a canone concordato: dove si applicano le agevolazioni
I contratti a canone concordato sono disciplinati dalla Legge n. 431/1998 e prevedono canoni determinati sulla base degli accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.
Possono essere stipulati su tutto il territorio nazionale.
Nei Comuni senza accordi territoriali è possibile utilizzare quello del Comune demograficamente omogeneo più vicino, anche di un'altra Regione, secondo il DM 14 luglio 2004.
Diverso è il discorso relativo alle agevolazioni fiscali, per le quali occorre verificare specifici requisiti.
Per i contratti ordinari 3+2, in alternativa alla cedolare secca, la tassazione IRPEF consente un'ulteriore riduzione del 30% dell'imponibile, ai sensi dell'articolo 8 della Legge n. 431/1998, se l'immobile si trova nei Comuni individuati dall'articolo 1 del DL n. 551/1988.
Tra questi rientrano le principali città italiane, i Comuni confinanti nei casi previsti, gli altri capoluoghi di Provincia e i Comuni ad alta tensione abitativa.
Per verificare l'ubicazione è possibile consultare il file “Comuni ad alta tensione abitativa – OMI”, disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Contratti transitori, studenti e attestazione
La cedolare secca agevolata al 10% si applica, nel rispetto delle condizioni previste, anche ai contratti transitori relativi a immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa, senza tuttavia l'ulteriore abbattimento IRPEF del 30%.
Per i contratti destinati a studenti universitari sono previste entrambe le agevolazioni, purché gli immobili si trovino nei Comuni sede di università o corsi universitari, oppure in quelli limitrofi, e lo studente risieda in un Comune diverso da quello del corso.
Specifiche disposizioni consentono inoltre l'applicazione della cedolare agevolata nei Comuni colpiti da determinati eventi calamitosi.
Si ricorda che, per i contratti non assistiti dalle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali, è necessaria, nei casi previsti, l'attestazione di rispondenza ai fini delle agevolazioni fiscali (risoluzione Agenzia delle Entrate n. 31/E/2018).
Riduzione IMU e risparmio fiscale
Ai contratti a canone concordato si applica anche la riduzione IMU del 25%, prevista dall'articolo 1, comma 760, della Legge n. 160/2019, indipendentemente dall'ubicazione dell'immobile.
Quanto alla cedolare secca, su un canone annuo di 12.000 euro l'imposta passerebbe da 1.200 euro, con aliquota al 10%, a 600 euro con quella al 5%, oppure a 120 euro con quella all'1%.
Il risparmio arriverebbe quindi fino a 1.080 euro annui, subordinatamente all'approvazione definitiva della misura e alla presenza dei requisiti richiesti.